Terreno é para a vida inteira. O papel também precisa ser.

Todo imóvel tem uma matrícula no cartório de registro de imóveis. É a certidão de nascimento do terreno: mostra quem é o dono de verdade, o tamanho, as medidas e se existe penhora, hipoteca, usufruto ou ação na Justiça pendurada nele.

Antes de assinar, o advogado lê a matrícula atualizada e cruza com as certidões do vendedor. É assim que se descobre, a tempo, que o vendedor responde a um processo que pode levar o terreno, ou que a área vendida não bate com a área registrada.

É o terreno vendido em loteamento que não foi aprovado pela prefeitura ou não foi registrado no cartório. Acontece muito em áreas de expansão de cidade: o comprador paga, recebe um contrato e uma promessa de que a documentação sai depois.

A lei proíbe vender lote de loteamento não registrado, e quem vende assim pode responder até criminalmente. Para o comprador, existem caminhos: exigir a regularização do loteador, suspender o pagamento das parcelas e depositá-las no cartório de registro de imóveis, ou buscar a regularização pela via da Reurb.

É a compra feita só com contrato particular, sem escritura e sem registro. O comprador paga tudo, mora ou usa o terreno por anos, mas no papel o dono continua sendo o vendedor. O problema aparece quando o vendedor morre, some, se separa ou é processado por dívida.

Quem pagou o preço tem direito de exigir a escritura. Quando o vendedor não colabora, existe a adjudicação compulsória, que hoje pode ser feita direto no cartório, sem processo, desde que a documentação esteja em ordem.

Quem ocupa um terreno como dono, sem oposição e por tempo suficiente, pode pedir que a propriedade seja reconhecida em seu nome. É o caminho para quem herdou uma posse sem papel, comprou de quem não tinha escritura ou ocupa a área há décadas.

O prazo varia de 5 a 15 anos, conforme o tamanho da área, o uso e a existência de um contrato. A usucapião pode ser pedida na Justiça ou no próprio cartório de imóveis, quando não há disputa com vizinhos ou com o antigo dono.

Terreno vazio é alvo fácil de invasão. E muro levantado no lugar errado é mais comum do que parece. Nos dois casos, o tempo joga contra quem demora: quanto mais antiga a ocupação, mais difícil fica retomar a área.

Quando a invasão tem menos de ano e dia, a ação de reintegração de posse permite pedir uma liminar para retomar a área já no começo do processo. Na briga de divisa, a ação demarcatória define com perícia onde passa a linha correta.

Muitos bairros inteiros nasceram sem aprovação. A Reurb é o programa de regularização fundiária urbana que permite dar matrícula e escritura a núcleos já consolidados, muitas vezes com custo reduzido para as famílias de baixa renda.

Há também o terreno que foi dividido entre irmãos sem desmembramento, a casa construída e nunca averbada, o lote que precisa ser unificado com o vizinho. Cada caso tem um caminho na prefeitura e no cartório, e o advogado organiza essa sequência.